Bonus ristrutturazione 2026: quali spese sono detraibili e con quali aliquote

Nel 2026 il bonus ristrutturazione cambia meno di quanto si prevedeva inizialmente: la Legge di Bilancio 2026 ha prorogato per un altro anno le aliquote già applicate nel 2025. Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione è quindi del 50% per gli interventi sull’abitazione principale quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento, e del 36% negli altri casi ammessi, entro un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. La disciplina aggiornata è riportata nell’articolo 16 del decreto-legge 63/2013, come modificato dalla legge 30 dicembre 2025 n. 199; il testo vigente è consultabile nella Documentazione economica e finanziaria del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

La novità è rilevante perché la normativa precedente prevedeva per il 2026 un calo al 36% sull’abitazione principale e al 30% negli altri casi. La proroga approvata per il 2026 mantiene invece, per quest’anno, il 50% e il 36%. Anche l’Agenzia delle Entrate, nelle istruzioni operative aggiornate, indica per il 2026 una detrazione ordinaria del 36% elevata al 50% in presenza dei requisiti relativi all’abitazione principale. Il riferimento è la sezione Immobili della dichiarazione precompilata dell’Agenzia delle Entrate.

Un intervento edilizio può comprendere lavori materiali e costi tecnici collegati: la detraibilità dipende però dalla natura dell’intervento, dal soggetto che sostiene la spesa e dalla documentazione conservata.

Bonus ristrutturazione 2026: aliquote e limite di spesa

Il limite di 96.000 euro non è la somma rimborsata dallo Stato: è il tetto su cui calcolare la detrazione. Per esempio, su una spesa agevolabile di 60.000 euro sostenuta nel 2026 per l’abitazione principale, in presenza di tutti i requisiti per il 50%, la detrazione teorica complessiva è di 30.000 euro. Il beneficio viene fruito secondo le regole fiscali applicabili alla detrazione, normalmente attraverso quote annuali nella dichiarazione dei redditi.

È importante distinguere “abitazione principale” da “prima casa” in senso generico. Per l’aliquota maggiorata la norma fa riferimento all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e richiede che la spesa sia sostenuta dal titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento. Non basta, quindi, che l’immobile sia semplicemente posseduto come seconda casa o acquistato con agevolazioni “prima casa”.

Quali lavori sono detraibili sulle singole unità immobiliari

La base del bonus resta l’articolo 16-bis del TUIR. Sulle singole unità residenziali sono agevolabili, in via generale, gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. La semplice manutenzione ordinaria di un appartamento, presa da sola, normalmente non rientra nel bonus.

Tra gli esempi ricorrenti indicati dall’Agenzia delle Entrate rientrano:

• realizzazione o rifacimento dei servizi igienici quando l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria;
• installazione di ascensori e scale di sicurezza;
• rifacimento di scale e rampe;
• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate nei casi qualificabili come interventi agevolati;
• costruzione o modifica di scale interne;
• sostituzione di tramezzi interni nell’ambito di opere ammesse;
• modifica della facciata nell’ambito di una ristrutturazione edilizia;
• realizzazione di una mansarda o di un balcone, quando l’opera rispetta i requisiti urbanistici e fiscali;
• apertura di nuove porte e finestre nell’ambito di un intervento qualificato;
• interventi sugli impianti che costituiscono manutenzione straordinaria o opere finalizzate alla sicurezza.

L’elenco non va letto come una lista automatica: la stessa opera può essere qualificata diversamente a seconda di ciò che viene effettivamente realizzato. Per questo è utile verificare il titolo edilizio, la descrizione in fattura e la classificazione dell’intervento prima del pagamento. Una raccolta ufficiale di esempi è disponibile nella guida dell’Agenzia delle Entrate Bonus acquisto arredi, che riepiloga anche gli interventi edilizi rilevanti per l’agevolazione collegata.

Manutenzione ordinaria: quando può essere detraibile

La distinzione più frequente riguarda i lavori ordinari. Tinteggiare una stanza, sostituire un pavimento o rifare un intonaco all’interno di un singolo appartamento, se sono interventi autonomi di semplice manutenzione ordinaria, non danno normalmente diritto al bonus ristrutturazione.

Sulle parti comuni degli edifici residenziali, invece, la manutenzione ordinaria può essere agevolata. L’Agenzia delle Entrate cita, tra gli esempi, tinteggiatura di pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti, rifacimento degli intonaci, riparazione delle grondaie, rinnovo delle impermeabilizzazioni e riparazione o sostituzione di cancelli e portoni. La detrazione del singolo condomino dipende dalla quota di spesa a lui attribuita e dai requisiti applicabili.

Spese tecniche e accessorie che possono entrare nella detrazione

Il bonus non riguarda soltanto mattoni, impianti e manodopera. Se sono effettivamente collegate all’intervento agevolato, possono rientrare anche varie spese necessarie alla sua realizzazione. La guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie include, tra le altre:

• progettazione e altre prestazioni professionali connesse;
• perizie e sopralluoghi;
• acquisto dei materiali;
• compensi per relazioni di conformità alle norme;
• IVA e imposta di bollo, quando inerenti alle spese agevolate;
• diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e comunicazioni di inizio lavori;
• oneri di urbanizzazione;
• altri costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi e agli adempimenti previsti.

Questa parte è spesso trascurata: prima di escludere dal conteggio la parcella del tecnico o un onere amministrativo, va verificato se il costo è direttamente collegato ai lavori ammessi.

Quali spese non sono detraibili

Non tutto ciò che viene pagato durante una ristrutturazione entra automaticamente nel bonus. L’Agenzia delle Entrate esclude, per esempio, le spese di trasloco e di custodia dei mobili sostenute durante i lavori. Anche l’acquisto di beni mobili non diventa una spesa di ristrutturazione solo perché avviene nello stesso periodo: mobili ed elettrodomestici seguono una disciplina distinta, quando il relativo bonus è applicabile.

Per il 2026 va inoltre ricordata un’esclusione espressa introdotta nella disciplina dei bonus edilizi: non rientrano nell’agevolazione le spese per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. La limitazione è indicata direttamente nell’articolo 16 del decreto-legge 63/2013 nella versione vigente.

Fotovoltaico, sicurezza, amianto e altri interventi particolari

L’articolo 16-bis comprende anche categorie che non corrispondono alla classica ristrutturazione interna. Possono rientrare, in presenza delle condizioni previste, gli interventi per prevenire atti illeciti da parte di terzi, opere per la sicurezza domestica, bonifica dall’amianto, interventi volti al risparmio energetico e impianti fotovoltaici connessi alla rete. Per alcune categorie possono esistere obblighi tecnici o comunicazioni specifiche: la detraibilità non va dedotta soltanto dal nome commerciale del prodotto acquistato.

Per esempio, la semplice sostituzione di un elettrodomestico con un modello dotato di funzioni di sicurezza non costituisce di per sé un intervento sull’immobile. Diversamente, possono essere agevolabili opere eseguite sull’edificio o sugli impianti, come la riparazione di una presa malfunzionante o interventi direttamente finalizzati alla sicurezza, se rientrano nelle fattispecie previste.

Come devono essere pagate le spese

Per i pagamenti soggetti all’obbligo previsto per il bonus ristrutturazione va utilizzato il cosiddetto bonifico parlante, bancario o postale, anche online. Secondo l’Agenzia delle Entrate, dal bonifico devono risultare:

• la causale del versamento con riferimento alla norma agevolativa;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il codice fiscale o la partita IVA del soggetto che riceve il pagamento.

La guida ufficiale precisa che alcune spese che non possono essere materialmente pagate con bonifico, come oneri di urbanizzazione, imposta di bollo e diritti per concessioni o autorizzazioni, possono seguire modalità diverse. Per i lavori veri e propri, però, è prudente usare il bonifico specificamente predisposto dalla banca o da Poste per le detrazioni edilizie.

Documenti da conservare

La detrazione deve poter essere dimostrata in caso di controllo. In funzione dell’intervento, è quindi necessario conservare le fatture o ricevute che documentano le spese, le ricevute dei bonifici, le eventuali abilitazioni amministrative, la documentazione catastale richiesta, le delibere e certificazioni condominiali quando si tratta di parti comuni e gli altri documenti tecnici previsti.

Se per l’intervento non è richiesto un titolo edilizio, può essere comunque necessario poter dimostrare la data di inizio e la natura dei lavori con la documentazione prevista dalla disciplina fiscale. Il punto centrale è la coerenza: descrizione dei lavori, fatture, pagamenti e qualificazione urbanistico-edilizia devono riferirsi allo stesso intervento.

Un esempio pratico di calcolo nel 2026

Supponiamo che un proprietario sostenga nel 2026 80.000 euro di spese ammissibili per ristrutturare l’appartamento nel quale ha la propria abitazione principale. Se ricorrono tutti i requisiti dell’aliquota maggiorata, il 50% di 80.000 euro corrisponde a una detrazione complessiva di 40.000 euro.

Se lo stesso importo è sostenuto per un immobile che non beneficia dell’aliquota maggiorata, l’aliquota ordinaria del 36% porta a una detrazione teorica complessiva di 28.800 euro. Se invece la spesa raggiunge 120.000 euro, la percentuale si applica comunque al massimo sul limite agevolabile di 96.000 euro per unità immobiliare, salvo specifiche regole relative a interventi distinti o prosecuzioni di lavori già iniziati.

Che cosa verificare prima di considerare una spesa detraibile

Per evitare di confondere una spesa edilizia con una spesa fiscalmente agevolabile, conviene controllare quattro elementi: chi paga, quale immobile è interessato, quale intervento viene realizzato e come viene documentato il pagamento. Nel 2026 questi elementi incidono anche sull’aliquota, perché il 50% è legato all’abitazione principale e alla posizione giuridica del soggetto che sostiene la spesa.

Per i casi semplici, le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate e il testo normativo consentono di individuare la disciplina applicabile. Per lavori complessi, più unità immobiliari, interventi iniziati in anni diversi, cambio di destinazione, acquisto di immobile ristrutturato o presenza di più bonus, è opportuno verificare la posizione specifica prima di effettuare i pagamenti, perché massimali e condizioni possono interagire.

In sintesi

La principale novità verificata per il 2026 è la proroga delle aliquote più favorevoli: 50% per l’abitazione principale nei casi previsti e 36% negli altri casi ammessi, con tetto di 96.000 euro per unità immobiliare. Restano centrali le categorie di lavori previste dall’articolo 16-bis del TUIR: sulle singole abitazioni sono soprattutto manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia; sulle parti comuni condominiali può rientrare anche la manutenzione ordinaria.

Materiali, progettazione, perizie, autorizzazioni e altri costi direttamente collegati possono concorrere alla spesa detraibile, mentre costi come trasloco e custodia dei mobili restano fuori. Prima di pagare, verifica sempre la classificazione dell’intervento e usa la modalità di pagamento richiesta: una spesa potenzialmente ammessa può diventare difficile da utilizzare fiscalmente se documentazione e adempimenti non sono corretti.