Bonus casa 2026: cosa è cambiato davvero e quali detrazioni restano

La novità più importante del bonus casa 2026 è che le aliquote più favorevoli del 2025 sono state prorogate anche per il 2026. Per le ristrutturazioni edilizie, l’ecobonus e il sismabonus, la detrazione resta quindi al 50% quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale sull’unità adibita ad abitazione principale; negli altri casi l’aliquota ordinaria è del 36%. Senza la modifica approvata con la Legge di Bilancio 2026, le percentuali sarebbero scese già quest’anno.

La distinzione tra abitazione principale e altri immobili è quindi decisiva. Non basta che l’appartamento sia “la casa in cui vivo”: per ottenere l’aliquota maggiorata del 50% devono ricorrere anche i requisiti soggettivi previsti dalla norma. La Legge di Bilancio 2026 ha inoltre prorogato il bonus mobili alle condizioni già previste per il 2025. Restano invece fuori dal 2026 alcune agevolazioni che avevano una scadenza al 31 dicembre 2025, come la specifica detrazione del 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Le informazioni che seguono sono aggiornate al 16 settembre 2026 e si basano sulla normativa pubblicata in Gazzetta Ufficiale, sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate e sui portali ENEA.

Per il bonus casa 2026 conta soprattutto chi sostiene la spesa, quale immobile viene ristrutturato e quale agevolazione si vuole utilizzare.

Bonus casa 2026: la tabella delle aliquote principali

Cosa è cambiato rispetto a quanto era previsto prima

Il cambiamento centrale arriva dal comma 22 della Legge di Bilancio 2026. La norma ha modificato la programmazione precedente e ha esteso al 2026 le percentuali che valevano nel 2025. In pratica, per quest’anno non si applica il taglio che era stato previsto.

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la regola generale per il 2026 è quindi il 36%, mentre la percentuale sale al 50% se la spesa riguarda l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale ed è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento. Per il 2027, salvo ulteriori modifiche future, la normativa oggi vigente prevede invece percentuali più basse: 30% ordinario e 36% per l’abitazione principale.

La stessa logica è stata prorogata anche per gli interventi di riqualificazione energetica e per il sismabonus. Il testo ufficiale è consultabile nella Legge di Bilancio 2026 pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Quando spetta il 50% sull’abitazione principale

Il 50% non si applica automaticamente a qualunque immobile usato come residenza. La norma richiede che la spesa sia sostenuta da chi è titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento e che l’intervento riguardi l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Un esempio aiuta a distinguere i casi.

• Proprietario che ristruttura la casa in cui vive stabilmente: in presenza degli altri requisiti, può rientrare nell’aliquota del 50%.
• Proprietario che ristruttura una seconda casa: per le spese 2026 l’aliquota di riferimento è il 36%.
• Inquilino che sostiene spese agevolabili: può avere diritto alla detrazione nei casi ammessi dalla disciplina generale, ma non al 50% riservato dalla norma 2026 ai proprietari e ai titolari di diritti reali sull’abitazione principale.
• Condominio: per gli interventi sulle parti comuni, la verifica della percentuale maggiorata va fatta in relazione al singolo condòmino e alla sua unità immobiliare.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito proprio quest’ultimo punto: per gli interventi condominiali, i requisiti per il 50% devono essere verificati in capo al singolo condòmino. Il chiarimento è disponibile nella FAQ ufficiale sulla detrazione maggiorata per l’abitazione principale.

Bonus ristrutturazioni 2026: cosa resta uguale

Il tetto di spesa resta, nella disciplina applicabile agli interventi agevolati del 2026, fino a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione si recupera tramite dichiarazione dei redditi secondo le regole previste per il bonus.

Non tutto ciò che viene fatto in casa è però automaticamente una “ristrutturazione” detraibile. Il tipo di intervento deve rientrare tra quelli ammessi dall’articolo 16-bis del TUIR e dalle norme collegate. Per esempio, sulle singole unità immobiliari la manutenzione ordinaria da sola non dà normalmente diritto al bonus ristrutturazioni, mentre può essere agevolabile quando riguarda parti comuni condominiali o quando è collegata a interventi di categoria superiore.

Per i pagamenti resta importante utilizzare le modalità previste dalla normativa, in particolare il bonifico “parlante” quando richiesto, con i dati necessari a identificare beneficiario della detrazione, destinatario del pagamento e causale normativa.

Ecobonus 2026: 50% o 36%, ma non per ogni caldaia

Anche l’ecobonus segue nel 2026 la distinzione tra 50% per l’abitazione principale nelle condizioni previste e 36% negli altri casi. La proroga non riporta però indietro una modifica già introdotta dalla disciplina precedente: restano escluse le spese per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Questo significa che chi sostituisce un impianto nel 2026 deve verificare prima la tecnologia installata e il tipo di intervento. Pompe di calore, sistemi ibridi e altri interventi di efficienza energetica possono seguire regole diverse a seconda delle caratteristiche tecniche e della specifica agevolazione utilizzata.

Per gli interventi che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili può essere necessaria la comunicazione all’ENEA. Il portale 2026 è operativo e, per gli interventi conclusi tra il 1° gennaio 2026 e la data di apertura del portale, ENEA ha indicato che il conteggio dei 90 giorni decorre dal 22 gennaio 2026. Il riferimento ufficiale è il comunicato ENEA sull’apertura del portale 2026.

Sismabonus 2026: confermata la stessa struttura delle aliquote

La Legge di Bilancio 2026 ha prorogato anche per il sismabonus il sistema già previsto nel 2025: 36% come aliquota ordinaria e 50% nelle condizioni previste per l’abitazione principale del proprietario o del titolare di diritto reale.

È importante non confondere questa disciplina con le vecchie percentuali differenziate del sismabonus, che in passato potevano arrivare a livelli più elevati in base alla riduzione delle classi di rischio. Per le spese 2026 bisogna fare riferimento al regime attualmente vigente e alla data effettiva di sostenimento della spesa.

Bonus mobili 2026: la proroga c’è

Il bonus mobili è stato prorogato anche per il 2026. Consente una detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile oggetto di interventi di recupero edilizio ammessi. Il limite di spesa resta pari a 5.000 euro.

Non è un bonus autonomo: deve esistere un intervento edilizio che dà diritto al collegamento con il bonus mobili, e va rispettata la relazione temporale prevista dalla norma tra inizio dei lavori e acquisto degli arredi.

Esempio: se nel 2026 rifai l’impianto elettrico con un intervento agevolabile e successivamente acquisti una cucina e un frigorifero destinati allo stesso immobile, puoi valutare il bonus mobili entro il limite previsto. Se invece compri semplicemente un divano per una casa che non è interessata da alcun intervento edilizio ammesso, il bonus mobili non si applica.

Bonus barriere architettoniche al 75%: cosa succede nel 2026

La specifica detrazione del 75% prevista dall’articolo 119-ter per gli interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche era stata prorogata fino al 31 dicembre 2025. Non risulta prorogata per le spese sostenute nel 2026.

Questo non significa che nel 2026 ogni intervento per l’accessibilità sia privo di agevolazioni. Alcune opere possono rientrare, se ne ricorrono le condizioni, nel bonus ristrutturazioni ordinario. Cambia però la base normativa e quindi cambiano aliquota, requisiti e modalità di applicazione. L’Agenzia riepiloga la scadenza della detrazione specifica del 75% nella propria guida ufficiale alle agevolazioni per le persone con disabilità.

Redditi superiori a 75.000 euro: attenzione al tetto complessivo delle detrazioni

Dal 2025 è in vigore un limite complessivo alle spese detraibili per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. Il limite varia in funzione del reddito e del numero di figli fiscalmente a carico. Le rate relative a spese per ristrutturazioni sostenute fino al 31 dicembre 2024 sono escluse dal nuovo meccanismo, mentre le spese sostenute dal 2025 in poi possono essere coinvolte.

Per chi ha redditi elevati, quindi, non basta moltiplicare la spesa 2026 per il 50% o per il 36% per conoscere il beneficio effettivo: occorre considerare anche il limite complessivo applicabile nella dichiarazione. L’Agenzia spiega il funzionamento nella pagina sul riordino delle detrazioni per redditi superiori a 75.000 euro.

Tre esempi per capire quale aliquota può applicarsi

1. Ristrutturazione della prima casa da parte del proprietario

Una persona proprietaria dell’abitazione principale sostiene nel 2026 40.000 euro di lavori che rientrano nel bonus ristrutturazioni. Se ricorrono tutti i requisiti, la percentuale di riferimento è il 50%. La detrazione teorica complessiva è quindi 20.000 euro, da utilizzare secondo le modalità e nei limiti fiscali previsti.

2. Lavori su una casa al mare

Lo stesso contribuente spende 40.000 euro per un intervento agevolabile sulla seconda casa. Nel 2026 la percentuale ordinaria è il 36%. La detrazione teorica complessiva è quindi 14.400 euro, sempre fermo restando il rispetto degli altri requisiti.

3. Condominio e appartamento usato come abitazione principale

Il condominio esegue lavori agevolabili sulle parti comuni. Il singolo proprietario che utilizza il proprio appartamento come abitazione principale può avere diritto alla percentuale maggiorata se soddisfa i requisiti previsti. Un altro condòmino che usa l’unità come seconda casa può invece rientrare nell’aliquota ordinaria. La stessa opera condominiale può quindi produrre percentuali diverse tra i singoli proprietari.

Come capire se il bonus casa 2026 è adatto al tuo intervento

Prima di firmare un preventivo, conviene rispondere a cinque domande: chi sosterrà materialmente la spesa? Qual è il titolo sull’immobile? L’unità è davvero l’abitazione principale? Il lavoro rientra tra quelli agevolabili? È prevista una comunicazione tecnica o fiscale, per esempio verso ENEA?

Se una di queste risposte cambia, può cambiare anche il bonus applicabile. Per questo è rischioso scegliere l’intervento partendo solo da una percentuale pubblicizzata. Un preventivo “con bonus 50%” non dimostra da solo che quel 50% spetti al contribuente.

In sintesi: cosa è cambiato nel 2026

• Il taglio delle aliquote previsto per il 2026 è stato rinviato: restano 50% per l’abitazione principale nelle condizioni previste e 36% negli altri casi.
• La proroga riguarda ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus secondo la disciplina introdotta dal 2025.
• Il bonus mobili è prorogato al 2026 con detrazione del 50% e limite di spesa di 5.000 euro.
• La specifica detrazione del 75% per le barriere architettoniche non è stata prorogata oltre il 31 dicembre 2025.
• Le caldaie uniche alimentate a combustibili fossili restano escluse dalle agevolazioni nei casi previsti dalla normativa vigente.
• Per redditi superiori a 75.000 euro va verificato anche il limite complessivo delle spese detraibili.

Il punto decisivo del bonus casa 2026 non è quindi soltanto “quanto posso detrarre?”, ma quale aliquota si applica alla mia situazione concreta. Per lavori importanti è utile verificare titolo sull’immobile, destinazione ad abitazione principale, categoria dell’intervento, data dei pagamenti e obblighi documentali prima di sostenere la spesa, perché sono questi elementi a determinare il beneficio effettivo.