Aggiornamento al 29 ottobre 2026. Per gli affitti a canone concordato, il Governo ha annunciato una cedolare secca al 5% dal 2027, con un'aliquota dell'1% quando il contratto riguarda un giovane fino a 35 anni. Le misure sono state presentate dopo il Consiglio dei ministri del 28 ottobre, che ha approvato il disegno di legge di Bilancio 2027. È stata annunciata anche un'estensione della cedolare alle locazioni commerciali. Ma c'è una distinzione fondamentale: l'approvazione del disegno di legge da parte del Governo non equivale all'entrata in vigore delle nuove aliquote. Il Parlamento deve ancora esaminare la manovra e il testo finale potrà cambiare.
Chi deve stipulare, rinnovare o registrare un contratto può intanto orientarsi con le regole già applicabili e preparare i controlli necessari per il 2027. Le dichiarazioni sull'aliquota al 5% e all'1% sono documentate anche dalla registrazione della dichiarazione della Presidente del Consiglio del 28 ottobre 2026; per le disposizioni vigenti, il punto di riferimento resta la documentazione dell'Agenzia delle Entrate.
La cedolare secca è un regime opzionale che, quando sussistono i requisiti, sostituisce l'Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul reddito da locazione. Sostituisce inoltre, per il contratto soggetto al regime, le imposte di registro e di bollo. È una scelta del locatore, non dell'inquilino, e riguarda principalmente gli immobili destinati all'uso abitativo locati al di fuori dell'attività d'impresa.
L'imposta si calcola in genere sul canone annuo contrattuale, senza applicare automaticamente le deduzioni e le detrazioni che caratterizzano altre modalità di imposizione. Il reddito assoggettato a cedolare non entra nell'Irpef ordinaria, ma può comunque rilevare per alcune soglie e agevolazioni collegate al reddito. L'opzione comporta anche la rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l'adeguamento Istat, per il periodo in cui opera; è opportuno verificare la comunicazione al conduttore secondo le regole applicabili.
La pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni e sulla cedolare secca indica condizioni, aliquote e modalità dell'opzione; la scelta va confrontata con la situazione fiscale complessiva del proprietario e con il tipo di contratto.
| Tipo di locazione | Regole vigenti al 29 ottobre 2026 | Proposta per il 2027 |
|---|---|---|
| Abitativa a canone libero, con requisiti per la cedolare | 21% | Nessuna variazione generale confermata dal testo definitivo |
| Abitativa a canone concordato agevolabile | 10% | 5% annunciato, da approvare definitivamente |
| Canone concordato con conduttore fino a 35 anni | 10%, se spettano le condizioni agevolate attuali | 1% annunciato, con requisiti puntuali ancora da verificare |
| Locazione breve non imprenditoriale | 21% su un immobile scelto in dichiarazione; 26% sugli altri ammessi | Verificare la legge finale, senza estendere automaticamente il 5% o l'1% agli affitti turistici |
| Locazione commerciale | In via generale non ammessa per nuovi contratti, salvo specifici effetti di precedenti regimi transitori | Estensione annunciata; immobili, aliquota, limiti e decorrenza da confermare |
Attenzione: la colonna 2027 descrive annunci e scenari, non aliquote già utilizzabili per registrare oggi un contratto o liquidare un'imposta. Non è ancora prudente dare per acquisita l'applicazione dell'1% a qualsiasi conduttore under 35: va verificato che il contratto rientri nel canone concordato e quali ulteriori condizioni stabilisca la norma definitiva.
Nel contratto a canone libero l'importo viene stabilito dalle parti, nel rispetto della disciplina applicabile. Nel canone concordato, invece, il corrispettivo è determinato entro i criteri fissati dagli accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni rappresentative di proprietari e inquilini. Il trattamento fiscale agevolato non scatta semplicemente perché si inserisce nel contratto l'espressione «canone concordato».
Occorre verificare il Comune, l'accordo territoriale di riferimento, la tipologia contrattuale, la determinazione del canone e la documentazione eventualmente richiesta, compresa l'attestazione di rispondenza quando prevista. Tra i contratti che possono rientrare nelle agevolazioni, alle condizioni di legge, figurano quelli concordati di durata ordinaria 3+2, alcune locazioni transitorie e quelle per studenti universitari.
Se si sta pensando di passare dal canone libero a quello concordato per sfruttare l'eventuale futura riduzione al 5%, il confronto deve includere anche la differenza di canone, i vincoli contrattuali e le spese; il solo dato percentuale della cedolare non descrive la convenienza economica complessiva.
Si consideri un contratto a canone concordato valido ai fini della riduzione, con un canone annuo di 8.400 euro (700 euro al mese). A parità di imponibile, la cedolare attuale del 10% corrisponde a 840 euro. L'ipotetica aliquota del 5%, solo se approvata e applicabile, porterebbe l'imposta a 420 euro, cioè 420 euro in meno. Con un'eventuale aliquota dell'1% spettante in presenza di tutti i requisiti, l'imposta sarebbe 84 euro.
Questi numeri rappresentano esclusivamente una simulazione aritmetica della cedolare sul canone indicato. Non considerano differenze tra il canone libero e quello concordato, l'Imu, oneri di gestione, detrazioni eventualmente disponibili nel regime ordinario o condizioni aggiuntive che potrebbero entrare nella legge. Non costituiscono una promessa di risparmio per ogni proprietario.
Per i contratti di locazione breve, le regole oggi previste sono distinte da quelle degli affitti residenziali concordati: l'imposta sostitutiva, quando si opta per la cedolare, è al 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione. L'indicazione si trova anche nella legge 30 dicembre 2023, n. 213, articolo 1, comma 63 e nelle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate.
Inoltre, la legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17 ha abbassato dal 2026 da quattro a due il numero di appartamenti oltre il quale opera la presunzione di attività imprenditoriale per le locazioni brevi. Il conteggio e la qualificazione dell'attività vanno esaminati con attenzione, soprattutto se si affittano più unità o si forniscono servizi aggiuntivi. Non bisogna applicare automaticamente le aliquote da locazione privata a una situazione che la legge considera imprenditoriale.
Per le locazioni brevi, infine, è importante verificare la Certificazione Unica degli intermediari, le ritenute effettuate e i dati effettivamente riportati nella dichiarazione: una trattenuta del portale non significa necessariamente che l'imposta definitiva sia stata integralmente assolta. Il quadro LC della dichiarazione precompilata illustra il trattamento dell'imposta sostitutiva e delle ritenute.
La cedolare secca è un'opzione da esercitare secondo la procedura prevista, ordinariamente in sede di registrazione del contratto tramite modello RLI. Se il contratto è già registrato, l'opzione può essere esercitata in una annualità successiva, alle condizioni e nei termini previsti. La revoca e la prosecuzione dell'opzione in caso di proroga richiedono un controllo distinto: non è sufficiente presumere che ogni adempimento resti automatico.
Per i contratti soggetti a registrazione, il termine ordinario è di 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. I contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell'anno tra le stesse parti sono soggetti a regole particolari sulla registrazione; l'opzione per la cedolare può allora essere espressa nella dichiarazione, ove previsto. Per i passaggi operativi è disponibile il servizio ufficiale RLI Web dell’Agenzia delle Entrate.
La cedolare prevede normalmente saldo e acconti, con scadenze collegate alla dichiarazione dei redditi. Per l'anno d'imposta 2027 le date concrete dei pagamenti e i modelli aggiornati devono essere controllati sul calendario fiscale applicabile, senza confondere l'anno in cui si percepiscono i canoni con quello in cui si presenta la dichiarazione.
No. Al 29 ottobre 2026 il 5% sul canone concordato è una misura annunciata nell'ambito del disegno di legge di Bilancio 2027. Per applicarla occorrono l'approvazione e la pubblicazione delle disposizioni definitive.
Non si può ancora affermarlo. L'annuncio riguarda gli affitti a canone concordato a giovani fino a 35 anni. Sarà necessario verificare nel testo finale requisiti, limiti, modalità di prova dell'età e decorrenza.
Non sulla base degli annunci disponibili. Le locazioni brevi hanno una disciplina distinta, mentre per il contratto abitativo a canone libero l'aliquota ordinaria della cedolare attualmente è il 21%.
L'estensione agli immobili commerciali è stata annunciata, ma la platea degli immobili ammessi, l'aliquota, i limiti e le regole per i contratti esistenti richiedono la verifica del testo definitivo. Una proposta non autorizza oggi un'applicazione generalizzata.
Per decidere con informazioni aggiornate, controllare il provvedimento definitivo su Normattiva, le norme pubblicate nella Gazzetta Ufficiale e le istruzioni, i modelli e le scadenze dell'Agenzia delle Entrate. La verifica è particolarmente importante prima di firmare o modificare un contratto: le aliquote annunciate per il 2027 non devono essere trattate come agevolazioni già operative.
Bonus casa e mobili 2027: scopri le aliquote oggi in vigore, le proroghe annunciate dal Governo e i controlli da fare prima di sostenere le spese.
Assemblea MPS del 29 ottobre 2026: dove consultare convocazione, ordine del giorno, deleghe, documenti per gli azionisti e risultati ufficiali.
Scopri come cercare fanfiction su AO3 usando fandom, personaggi, relazioni, tag e filtri: lingua, opere complete, esclusioni, rating e avvisi.
Binance in Italia: come controllare autorizzazione MiCA, sicurezza, commissioni, trasferimenti e obblighi fiscali prima di utilizzare la piattaforma.
Cobolli-Berrettini a Vienna 2026: orario del derby, ritiro di Cobolli sul 2-5, risultato ufficiale e fonti affidabili per tabellone e aggiornamenti.
Bonus 300 euro over 75: cosa prevede la manovra 2027, requisiti annunciati, spese sanitarie e controlli ufficiali prima di fare domanda.
Bonus under 30 nella manovra 2027: cosa significa il premio fino a 2.500 euro, chi potrebbe beneficiarne, quali requisiti mancano e dove verificare.
Scopri come verificare il meteo di domani nella tua città: previsioni orarie, pioggia, vento e allerte ufficiali, con una guida semplice e pratica.
Sciopero e manifestazioni del 30 ottobre 2026: dove si svolgono i cortei, a che ora iniziano e come verificare treni, mezzi pubblici e disagi.
Milan-Inter si gioca sabato 31 ottobre 2026 alle 20:45 CET: scopri come vedere il derby su DAZN, Sky, NOW e Sky Go, con orari e canali confermati.
